【 CEO's Digest 】 Weekly Report _ 2020.04.20 (n.142)

■  지역별 부동산 동향 

   ￮ 삼성물산은 서울 동대문구 용두동 753-9 (용두6구역) 일대에서 '래미안 엘리니티' 분양 예정

_ 지하2층~지상21층, 16개동, 전용면적 51~121㎡, 총 1,048가구(일반분양 477가구)..

_ 평당 분양가는 2,730만원선 전망..

   ￮ 서울 강서구 공항대로 533 (염창동)에서 분양한 '등촌역 한울에이치밸리움'의 1순위 청약 결과, 58가구 모집에 총 369건이 청약되어 평균 경쟁률 6.36대1 기록 (시행사는 에이치밸리움, 시공사는 (주)한울건설산업)

_ 전용면적 21~28㎡, 58가구(일반공급 58가구 + 특별공급 無)..

_ 채당 분양가는 전용면적 21㎡(공급면적 9평) 4억700만원~4억1,500만원, 24㎡(10~11평) 3억9,500만원~4억1,400만원, 28㎡(12평) 6억8,500만원.. 평당 분양가는 3,696~5,571만원..

_ 4월 17일 1순위 청약.. 2020년 12월 입주 예정..

_ 서울과 강서구와 염창동의 평당 평균 시세는 각각 2,496만원, 2,446만원, 2,375만원..

   ￮ 서울 양천구 신정3동 1150-41에서 '호반써밋 목동(재정비촉진지구 2-2구역 재개발분)' 분양 예정 (시행사는 (주)호반건설)

_ 지하3층∼지상19층, 7개동, 전용면적 59·84㎡, 총 407가구(일반분양 238가구(일반공급 138가구 + 특별공급 100가구))..

_ 채당 분양가는 전용 59㎡(공급면적 22~23평) 5억8,080만원~5억8,590만원, 84㎡(32평) 7억8,540만원~8억780만원.. 평당 분양가는 2,424~2,552만원(실제 평단가는 2,488만원)..

_ 4월 21일 1순위 청약.. 2022년 3월 입주 예정..

_ 서울과 양천구와 신정동의 평당 평균 시세는 각각 2,496만원, 3,447만원, 4,147만원..

   ￮ 인천 동구 송림로162번길 36 (송림동)에서 '인천 LH 브리즈힐' 분양 예정 (시행사는 (주)LH공사)

_ 전용면적 59·74㎡, 658가구(일반공급 131가구 + 특별공급 527가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 59㎡(공급면적 24평) 2억1,808만원~2억2,787만원, 74㎡(30평) 2억7,138만원.. 평당 분양가는 901~954만원..

_ 4월 28일 1순위 청약.. 2021년 6월 입주 예정..

_ 인천과 동구와 송림동의 평당 평균 시세는 각각 974만원, 673만원, 744만원..

   ￮ 인천 부평구 동수북로 190 (부평동, 목편아파트)에서 '부평역 한라비발디 트레비앙' 분양 예정 (시행사는 부평목련아파트주택재개발정비사업, 시공사는 (주)한라)

_ 전용면적 39~84㎡, 96가구(일반공급 53가구 + 특별공급 43가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 39㎡(공급면적 16평) 2억7,200만원, 59㎡(24평) 4억1,000만원~4억1,400만원, 84㎡(34평) 5억6,000만원~5억6,300만원.. 평당 분양가는 1,613~1,661만원..

_ 4월 21일 1순위 청약.. 2022년 12월 입주 예정..

_ 인천과 부평구와 부평동의 평당 평균 시세는 각각 974만원, 1,057만원, 1,250만원..

   ￮ 인천 중구 중산동 1888-1 (영종국제도시 A47블록) 일대에서 분양한 '영종국제도시 호반써밋 스카이센트럴'의 1순위 청약 결과, 418가구 모집에 총 1,696건이 청약되어 평균 경쟁률 4.06대1 기록 (시행 및 시공사는 (주)호반건설)

_ 전용면적 74~84㎡, 534가구(일반공급 255가구 + 특별공급 279가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 74㎡(공급면적 29평) 3억4,640만원~3억4,990만원, 84㎡(33평) 3억7,990만원~3억8,820만원.. 평당 분양가는 1,135~1,170만원..

_ 4월 14일 1순위 청약.. 2022년 7월 입주 예정..

_ 인천과 중구와 중산동의 평당 평균 시세는 각각 974만원, 832만원, 988만원..

   ￮ 포스코건설은 인천 연수구 송도동 송도국제업무단지 F19-1블록에서 '더샵 송도 센터니얼' 분양 예정

_ 지하2층∼지상39층, 4개동, 전용면적 75∼98㎡, 총 342가구.. 2023년 4월 입주 예정..

   ￮ 경기 양주시 평화로1475번길 39 (덕계동, 회천지구 A16블록)에서 '양주회천신도시 노블랜드 센트럴시티' 분양 예정 (시행사는 디비건설(주), 시공사는 대방건설)

_ 전용면적 75·84㎡, 860가구(일반공급 512가구 + 특별공급 348가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 75㎡(공급면적 29~30평) 3억4,056만원~3억8,368만원, 84㎡(34평) 3억8,761만원~4억2,050만원.. 평당 분양가는 1,129~1,266만원..

_ 4월 21일 1순위 청약.. 2022년 12월 입주 예정..

_ 경기와 양주시의 평당 평균 시세는 각각 1,267만원, 610만원..

   ￮ 경기 시흥시 거북섬둘레길 28 (정왕동, 시화 멀티테크노밸리(Multi Techno Valley) 공동2블록)에서 '시화MTV 공동2블록 더 퍼스트 시흥' 분양 예정 (시행사는 (주)호반자산개발, 시공사는 (주)호반건설)

_ 지하2층~지상29층, 6개동, 전용면적 59~84㎡, 총 578가구(일반공급 332가구 + 특별공급 246가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 59㎡(공급면적 25평) 2억7,430만원~2억8,8470만원, 84㎡(33~34평) 3억7,870만원~3억7,910만원.. 평당 분양가는 1,106~1,138만원..

_ 4월 28일 1순위 청약.. 2023년 1월 입주 예정..

_ 경기와 시흥시와 정왕동의 평당 평균 시세는 각각 1,267만원, 961만원, 978만원..

   ￮ 경기 부천시 원종동 284-3에서 오피스텔 '원종 길성 그랑프리텔' 분양 예정 (시행사는 (주)길성종합건설)

_ 전용면적 61㎡ 단일평형, 총 18실.. 채당 분양가는 전용면적 61.58㎡(18.63평) 2억9,900만원~3억2,600만원..

_ 4월 22일 청약(청약신청금 100만원).. 2020년 5월 입주 예정..

   ￮ 경기 수원시 영통구 망포동 609-7 일대에서 '영통자이' 분양 예정 (시행사는 (주)제이케이엠, 시공사는 GS건설(주))

_ 지하2층∼지상27층, 7개동, 전용면적 59·75㎡, 653가구(일반공급 374가구 + 특별공급 279가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 59㎡(공급면적 24평) 4억4,000만원, 75㎡(30평) 5억5,100만원.. 평당 분양가는 1,798~1,816만원(실제 평단가는 1,797만원선).. 

_ 계약금 1,000만원 정액제 + 중도금 이자 후불제..

_ 4월 22일 1순위 청약.. 2022년 8월 입주 예정..

_ 경기와 수원영통구와 망포동의 평당 평균 시세는 각각 1,267만원, 1,552만원, 1,373만원..

   ￮ 경기 수원시 장안구 조원로 61 (조원동)에서 '더샵 광교산 퍼스트파크' 분양 예정 (시행 및 시공사는 (주)포스코건설)

_ 지상21층, 8개동, 전용면적 36~84㎡, 총 666가구(일반분양 475가구(일반공급 273가구 + 특별공급 202가구))..

_ 채당 분양가는 전용면적 36㎡(공급면적 17평) 2억1,990만원, 59㎡(26평) 4억1,260만원, 71㎡(30평) 4억6,960만원, 84㎡(34~35평) 5억3,820만원.. 평당 분양가는 1,275~1,605만원..

_ 4월 21일 1순위 청약.. 2022년 5월 입주 예정..

_ 경기와 수원장안구와 조원동의 평당 평균 시세는 각각 1,267만원, 1,190만원, 1,231만원..

   ￮ 강원 강릉시 내곡동 296-1에서 '강릉 블루밍 더 베스트' 분양 예정 (시행사는 강릉관동지역주택조합, 시공사는 벽산엔지니어링(주))

_ 전용면적 49·59㎡, 71가구(일반공급 51가구 + 특별공급 20가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 49㎡(공급면적 20~21평) 1억8,136만원~1억9,193만원, 59㎡(23평) 2억1,326만원~2억1,443만원.. 평당 분양가는 908~937만원..

_ 4월 27일 1순위 청약.. 2022년 6월 입주 예정..

_ 강원과 강릉시와 내곡동의 평당 평균 시세는 각각 509만원, 535만원, 432만원..

   ￮ 대전 유성구 둔곡지구 A-1블록에서 '서한이다음 1단지' 분양 예정 (시행/시공사는 (주)서한)

_ 전용면적 59㎡ 단일평형, 546가구(일반공급 291가구 + 특별공급 255가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 59㎡(공급면적 24평) 2억4,000만원~2억4,200만원.. 평당 분양가는 1,000~1,004만원..

_ 4월 28일 1순위 청약.. 2022년 12월 입주 예정..

_ 대전과 유성구의 평당 평균 시세는 각각 951만원, 1,068만원..

   ￮ 대전 유성구 둔곡동 257-11 (둔곡지구 A-2블록)에서 '서한이다음 2단지' 분양 예정 (시행 및 시공사는 (주)서한)

_ 전용면적 78·84㎡, 685가구(일반공급 291가구 + 특별공급 255가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 78㎡(공급면적 30평) 2억9,700만원, 84㎡(32평) 3억1,900만원.. 평당 분양가는 982~986만원..

_ 4월 28일 1순위 청약.. 2022년 12월 입주 예정..

   ￮ 충남 당진시 송산면 유곡리 1312에서 분양한 '당진 효성 해링턴 플레이스'의 1순위 청약 결과, 670가구 모집에 총 3건이 청약되어 평균 경쟁률 0.0대1 기록 (시행사는 (주)현대그린개발, 시공사는 효성중공업(주))

_ 전용면적 59~84㎡, 671가구(일반공급 430가구 + 특별공급 241가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 59㎡(공급면적 25평) 1억9,650만원~2억700만원, 74㎡(31평) 2억3,600만원, 84㎡(33평) 2억5,900만원.. 평당 분양가는 761~799만원..

_ 4월 14일 1순위 청약.. 2022년 8월 입주 예정..

_ 충남과 당진시와 송산면의 평당 평균 시세는 각각 553만원, 526만원, 364만원..

   ￮ 대구 달서구 월배로33길 6 (진천동)에서 '월배 라온프라이빗 디엘' 분양 예정 (시행사는 에버캄도시개발(주), 시공사는 라온건설(주))

_ 전용면적 84~218㎡, 555가구(일반공급 458가구 + 특별공급 97가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 84㎡(공급면적 36~37평) 6억2,200만원~6억3,200만원, 99㎡(42평) 7억6,200만원, 125㎡(52평) 8억8,640만원, 175㎡(76평) 19억3,000만원, 184㎡(78평) 20억만원, 218㎡(92평) 24억원.. 평당 분양가는 1,672~2,601만원..

_ 4월 29일 1순위 청약.. 2024년 11월 입주 예정..

_ 대구와 달서구와 진천동의 평당 평균 시세는 각각 955만원, 898만원, 854만원..

   ￮ GS건설은 대구 달서구 용산동 208-34 일대에서 주상복합 '용산 자이' 분양 예정

_ 지하4층~지상44층, 4개동, 전용면적 84~100㎡, 총 429가구..

_ 지상1~2층은 근생시설, 지상5층부터 아파트..

   ￮ 대구 중구 도원동 3-11 일대에서 분양한 '힐스테이트 도원 센트럴'의 1순위 청약 결과, 639가구 모집에 총 17,880건이 청약되어 평균 경쟁률 27.98대1 기록 (시행사는 (주)하나자산신탁, 시공사는 현대건설(주))

_ 지하6층~지상49층, 4개동, 전용면적 84~107㎡, 894가구(일반공급 615가구 + 특별공급 279가구).. 엘리베이터콜, 스마트폰 키 시스템, 무인택배시스템, 소등지연스위치, 음식물쓰레기 탈수기 등이 설치..

_ 채당 분양가는 전용면적 84㎡(공급면적 36평) 5억4,900만원~5억5,500만원, 99㎡(42평) 6억7,400만원, 107㎡(45평) 7억1,100만원.. 평당 분양가는 1,504~1,572만원..

_ 4월 16일 1순위 청약.. 2024년 2월 입주 예정..

_ 대구와 중구의 평당 평균 시세는 각각 955만원, 1,205만원..

   ￮ 대구 수성구 범어동 480-25 일대에서 분양한 '쌍용 더 플래티넘 범어'의 1순위 청약 결과, 121가구 모집에 총 2,733건이 청약되어 평균 경쟁률 22.59대1 기록 (시행사는 (주)무궁화신탁, 시공사는 쌍용건설(주))

_ 전용면적 84㎡ 단일평형, 207가구(일반공급 121가구 + 특별공급 86가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 84㎡(공급면적 34평) 6억7,950만원~6억8,820만원.. 평당 분양가는 1,965~1,989만원..

_ 4월 14일 1순위 청약.. 2022년 7월 입주 예정..

_ 대구와 수성구와 범어동의 평당 평균 시세는 각각 955만원, 1,326만원, 2,160만원..

   ￮ 경북 상주시 동수4길 127 (냉림동)에서 분양한 '현대 유니언'의 1순위 청약 결과, 68가구 모집에 총 4건이 청약되어 평균 경쟁률 0.06대1 기록 (시행사는 (주)현대주택, 시공사는 (주)현대종합건설)

_ 전용면적 72~84㎡, 68가구(일반공급 68가구 + 특별공급 無)..

_ 채당 분양가는 전용면적 72㎡(공급면적 29평) 2억4,650만원, 84㎡(34평) 2억8,900만원.. 평당 분양가는 839~849만원..

_ 4월 13일 1순위 청약.. 2020년 5월 입주 예정..

_ 경북과 상주시의 평당 평균 시세는 각각 461만원, 453만원..

￮  부산 사상구 덕포동 220 일대에서 '사상 중흥S클래스 그랜드 센트럴' 분양 예정 (시행사는 덕포1구역주택재개발정비사업조합, 시공사는 중흥토건(주))

_ 전용면적 59~84㎡, 952가구(일반공급 543가구 + 특별공급 409가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 59㎡(공급면적 25평) 3억5,000만원, 74㎡(31평) 4억2,300만원, 79㎡(34평) 4억4,300만원, 84㎡(36평) 4억7,200만원.. 평당 분양가는 1,319~1,377만원..

_ 4월 22일 1순위 청약.. 2023년 7월 입주 예정..

_ 부산과 사상구와 덕포동의 평당 평균 시세는 각각 950만원, 703만원, 685만원..

   ￮ 경남 거제시 장평3로 41에서 분양한 '포레나 거제 장평'의 1순위 청약 결과, 97가구 모집에 총 45건이 청약되어 평균 경쟁률 0.46대1 기록 (시행사는 장평주공1단지아파트재건축조합, 시공사는 (주)한화건설)

_ 전용면적 59~99㎡, 97가구(일반공급 63가구 + 특별공급 34가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 59㎡(공급면적 26평) 2억6,075만원, 75㎡(29평) 2억9,600만원, 84㎡(33평) 3억3,560만원, 99㎡(39평) 4억1,250만원.. 평당 분양가는 977~1,043만원..

_ 4월 14일 1순위 청약.. 2021년 2월 입주 예정..

_ 경남과 거제시와 장평동의 평당 평균 시세는 각각 601만원, 531만원, 521만원..

   ￮ 엔에스파트너스컨소시엄은 전북 부안군 변산면 새만금 명소화 부지에 2025년까지 813억원을 투입하여 VR 테마파크와 리조트 조성 계획

   ￮  전북 군산시 공단대로 54 (조촌동)에서 '송정타워 써미트' 분양 예정 (시행사는 (주)송정건설, 시공사는 (주)에스제이써미트)

_ 전용면적 59·84㎡, 270가구(일반공급 135가구 + 특별공급 135가구))..

_ 채당 분양가는 전용면적 59㎡(공급면적 24평) 1억8,100만원, 84㎡(34평) 2억2,600만원~2억2,800만원.. 평당 분양가는 673~767만원..

_ 4월 28일 1순위 청약.. 2020년 6월 입주 예정..

_ 전북과 군산시와 조촌동의 평당 평균 시세는 각각 500만원, 394만원, 584만원..

   ￮ 전북 전주시 덕진구 우아동3가 747-81 일대에서 분양한 '전주 우아한시티'의 1순위 청약 결과, 26가구 모집에 총 5,415건이 청약되어 평균 경쟁률 208.27대1 기록 (시행사는 우아주공1단지재건축조합, 시공사는 (주)삼호&이수건설(주))

_ 전용면적 59~115㎡, 43가구(일반공급 27가구 + 특별공급 16가구))..

_ 채당 분양가는 전용면적 59㎡(공급면적 24평) 2억510만원, 74㎡(29~30평) 2억5,940만원~2억6,250만원, 84㎡(32평) 2억7,760만원~2억8,120만원, 115㎡(43평) 3억7,230만원.. 평당 분양가는 849~874만원..

_ 4월 16일 1순위 청약.. 2021년 9월 입주 예정..

_ 전북과 전주덕진구와 우아동3가의 평당 평균 시세는 각각 500만원, 587만원, 325만원..

   ￮ 전북 완주군 이서면 출판로 25에서 '혁신도시 에코르 1단지' 분양 예정 (시행사는 전북개발공사, 시공사는 코오롱글로벌(주))

_ 전용면적 84㎡, 7가구(일반공급 7가구 + 특별공급 無)..

_ 채당 분양가는 전용면적 84㎡(공급면적 32평) 1억3,417만원.. 평당 분양가는 418만원..

_ 4월 20일 1순위 청약.. 2020년 6월 입주 예정..

_ 전북과 완주군의 평당 평균 시세는 각각 500만원, 373만원..

￮  전남 여수시 신기동 8-1 일대에서 '대광로제비앙 센텀29' 분양 예정 (시행사는 (주)대국개발, 시공사는 (주)대광건영)

_ 전용면적 84·141㎡, 363가구(일반공급 227가구 + 특별공급 136가구)..

_ 채당 분양가는 전용면적 84㎡(공급면적 34평) 4억2,800만원~4억4,800만원, 141㎡(51평) 6억9,300만원.. 평당 분양가는 1,252~1,372만원..

_ 4월 28일 1순위 청약.. 2023년 7월 입주 예정..

_ 전남과 여수시와 신기동의 평당 평균 시세는 각각 519만원, 603만원, 583만원..

   ￮ 제주 제주시 연동 1494 일대에서 분양한 오피스텔 '신제주 연동 트리플시티'의 청약 결과, 386실 모집에 총 31건이 청약되어 평균 경쟁률 0.08대1 기록 (시행사는 한국자산신탁(주), 시공사는 한화건설)

_ 전용면적 27~84㎡, 총 386실.. 채당 분양가는 전용면적 27㎡(8.35평) 2억132만원, 33㎡(10.15평) 2억8,839만원, 44㎡(13.42평) 3억3,292만원, 48㎡(14.70평) 3억6,469만원, 55㎡(16.86평) 4억8,071만원, 59㎡(18.06평) 4억5,960만원, 65㎡(19.72평) 5억6,210만원, 67㎡(20.30평) 5억9,817만원, 69㎡(20.90평) 5억262만원, 74㎡(22.48평) 5억3,645만원, 79㎡(23.93평) 6억4,744만원, 80㎡(24.48평) 6억6,232만원, 82㎡(25.01평) 6억7,666만원, 83㎡(25.37평) 8억3,742만원, 84㎡(25.64평) 6억9,371만원..

_ 4월 14일 청약(청약신청금 100만원).. 2021년 11월 입주 예정..

■  제도ㆍ정책

   ￮ 국토교통부는 복잡한 공공임대주택 유형을 통합하기 위해 통합공공임대의 정의 규정을 신설하는 내용을 골자로 한 ‘공공주택 특별법’ 시행령 개정안 마련중

■  건설 및 부동산(리테일 포함) 업계 정보

   ￮ 국토교통부는 주택도시기금 여유자금 3,000억원(주택기금 앵커리츠)의 운용사로 코람코자산신탁 선정

_ 운용기간은 7년.. 목표수익률 IRR 6% 초과시 15%의 성과보수 예정

     ※  코람코자산신탁 : 2019년말 기준 리츠 운용자산 8조5,151억원으로 민간 리츠 운용 규모로는 국내 1위사

   ￮ 코람코자산신탁은 블라인드펀드를 통한 리츠로 약 4,500억원 규모의 오피스, 리테일, 물류, 주택, 기타 자산 등을 투자 예정

_ 예상 LP :  교직원공제회 2,000억원, 행정공제회 1,000억원, 경찰공제회 500억원, 군인공제회 500억원, 농협중앙회 500억원 등

_ Net IRR은 8.0%, 운용기간은 7~9%, 투자기간은 3~4년..

   ￮ LB자산운용은 경기 이천시 호법면 단천리 234-2 일대 이천단천리 물류센터 매각을 추진중 (매각자문사는 메이트플러스)

_ 지하2층~지상4층, 부지면적 7,236평, 건축면적 2,915평, 2017년 준공..

     ※  경기 안성, 용인, 이천 일대 상온 물류창고의 평당가는 330~650만원선.. 저온 물류창고는 340~1,300만원선..

   ￮ 신한대체투자운용은 국내 임대주택에 투자하는 블라인드펀드 조성 진행중

_ 신한금융그룹, 국내 연기금·공제회·보험사, 외국계 투자자 등 투자자 그룹을 3부문으로 나누어 자금 모집 방침

   ￮ 물류시설 관련 동향

_ 전국 1,000㎡ 이상 물류센터는 면적기준으로 2014년12월~2018년12월 4년간 86.4%(수도권 104.9%) 증가.. 연평균 증가율 16.9%.. 2022년까지 10% 이상 증가세 전망

_ 수익성 제고 전망에 따라 LH공사도 물류센터 부지 매각만이 아닌 직접 개발로의 방향 검토중

_ 삼호(대림산업 계열)는 인천 남항 최대 규모의 복합물류센터 건설사업 진행중.. 총 연면적 73,566평, 공사비 2,170억원(평당 공사비 295만원)

■  국내·외 이슈

   ￮ 국내 홈퍼니싱 시장 규모는 2017년 13.7조원 → 2023년 18.0조원(E)

_ 2019년 기준 매출 실적 :  ① 한샘 1조6,894억원, ② 현대 리바트 1조2,376억원, ③ 이케아 코리아 5,032억원, ④ 에넥스 3,636억원, ⑤ 퍼시스 3,047억원..

■  기타 참조

￮  금주 부동산 광고 캐치 플레이즈 정리

_ 서울 마지막 최저 분양가에 도전한다! 1.5룸 1억원대! 인근 최대규모 442실 랜드마크 타워, 코로나19 안심존!! 구로 오네뜨시티! 방문자 마스크 증정!

_ 전세·월세 세입자 모집! 즉시 입주 가능! 관리비 30만원 특별 지원! 구리갈매 대방디엠시티 오피스텔!

_ 맑은공기특별시 속초, 럭셔리 라이프를 더하다! 쾌적한 환경과 아름다운 자연 속에서 호텔급 서비스를 일상으로 누리는 생활! 더 블루테라!

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￮  금주 읽었던 책들중 밑줄친 문장 정리

_ 경영(CMO) : 실적이 좋은 영업사원일수록 길게 말하지 않는다. 말이 많은 사람에게는 누구도 흥미를 느끼지 못한다.

_ 소양 : 시간관리의 기본은 시간의 사용 밀도를 높이는 것이다. 일이 빠른 사람은 시간을 아끼기 보다 진하게 한다. (사람은 가려서 만나야 한다. 특히 시간밀도를 낮추는 사람은 유의해야 한다.)  ⓢ우스이 유키 著의 『일주일은 금요일부터 시작하라』 중에서..